大推夾屋將會衝擊澳門私人樓宇市場

澳門特區政府為解決本澳居民不同的住屋需求，正構思推出「夾心階層住房」(「夾屋」)，充當公共房屋及私人樓宇之間的緩衝類型，為居民提供新的置業途徑。

「階梯房屋」是行政長官賀一誠先生於2020年施政報告發佈會上提出的住房構想，根據不同階層人群安居需要及購買能力，劃分為社會房屋、經濟房屋（經屋）、夾心階層住房、長者公寓及私人樓宇，以解決居民住房問題。

「夾屋」定位屬私人性質，面積及配置皆優於經屋，而定價則高於經屋、低於私人樓宇，並在既定年限後可於住宅市場出售。

特區政府就《夾心階層住房方案》公開諮詢，尋求定義「夾心階層」的共識，釐定申請資格、定價及禁售期等。

諮詢文本已就夾心階層的定義提出兩個選項：第一類包括收入水平超出經屋申請上限及經屋申請排名靠後人士；第二類包括是收入水平超出經屋申請資格上限，並訂明經屋與「夾屋」申請不可重疊。

「夾屋」申請者的最低月入只可比現時經屋的月入上限低百分之五十、二十或相同。每月入息上限，只可比現時經屋的月入上限高百分之十至二十。現時，二人或以上的經屋申請資格的月入上限為77,820元，此標準已涵蓋超過本澳八成有條件購買私人樓宇的家庭。

據据澳門統計暨普查局的數據，截至2019年底，澳門已建成的住宅單位有234,059個，包括私人樓宇、 經濟房屋及社會房屋。其中，私人樓宇單位182,827個、經濟房屋單位36,963個及社會房屋單位14,269個。

按政府計劃，澳門新城區將有28,000個公屋單位，而偉龍地段則有6,500個公屋單位。在建的社屋單位及籌建中的長者公寓合共近40,000個公屋單位，也將陸續推出。據土地工務運輸局工務局統計，目前在建及計劃興建的私樓單位有10,000多個，意味著未來將有50,000多個住宅單位供應。現時全澳家庭群體不足20萬，但單位卻近23萬個。預計2040年，全澳的家團將增加至四萬個。此外，政府收回了80多幅閒置土地，雖然不會全部用於建屋，但這些土地已經足夠。

本公司認為，若政府推出夾心階層住房，需要重新制訂適用的法律，以及大量時間和行政成本。有關方向能否達到政策預期，仍是未知之數。「夾屋」將令本澳樓市更複雜，會否衝擊樓價，還需視乎具體定價及其他安排。

若政府化身為發展商，勢必與私人發展商競爭，衝擊私人市場。若制訂「夾屋」規劃，最好是先優化現有公屋的申請條件。澳門地小，房屋的法律制度理應越簡單越好。

其次，政府提出夾心階層住屋構思後，令部分高樓齡的小業主擔心未來「夾屋」會衝擊樓價。期望政府如果推出新政策，能優先考慮本澳現有23萬小業主。若因推出「夾屋」而導致用家權益受損，屆時又會出現新問題，其影響不容忽視。